媒體採訪蔣宗玹專區

2015年5月11日 星期一

購屋租屋篇東森房屋松山區唯一指名蔣宗玹(勸偉)0935181718 LINE ID; asea181718

你知道嗎?不論是買屋、租屋、甚至是出租房屋,都可以節稅嗎?只要了解其中的小技巧,就可以大大的省下一筆可觀的稅金喔。
購屋節稅
借錢買房子的民眾,辦理綜合所得稅結算申報前,記得檢視看看已繳納的房屋貸款利息若符合下列規定,可採列舉扣除購屋借款息,為自己省下一筆為數相當的稅款!
●房屋必須是自用住宅,且無供出租或營業使用。
●每一結算申報戶只能申報一棟房屋,且該房子的所有權人必須是納稅義務人本人、配偶或扶養親屬。
●納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬在申報年度內,在該地址辦妥戶籍登記。
●須因購屋需要資金不足,而向金融機構貸款所繳納的利息,並取得該金融機構核發的利息單據,如果是消費性貸款或修繕貸款的利息就不能列報。所稱金融機構則包含有銀行、信用合作社、農漁會信用部、保險公司之授信部門、票券金融公司以及郵局的郵政儲金匯兌部門等。
●購屋借款利息必須先減除儲蓄投資特別扣除額,且每年度以三十萬元為上限。   
假設每年繳納購屋借款利息二十四萬元,而同一申報內所有的銀行存款利息加起來有九萬元之多(儲蓄投資特別扣除額最高上限二十七萬元,未超過者得全數扣除),所以應先將利息支出二十四萬元減掉儲蓄投資特別扣除額九萬元後,餘額十五萬元可全數列報購屋借款利息。如果減除後的餘額大於上限三十萬元時,可就只能列報三十萬元。
換屋一族也有節稅撇步,例如出售一棟現值現值214,600元的房子,依財政部公告出售北市房屋財產交易所得標準為21%,其所得需填寫財產交易所得為45, 066元。但若屋主賣低買貴,換屋的購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋還高,也就是出售房屋實際價格減去取得及移轉成本後為負值,即為財產交易損失,可列報財產交易損失特別扣除額,但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限。
租金支出節稅
針對買不起房子的無殼蝸牛族,也享有房租支出扣除額的優惠。
納稅義務人本人、配偶及申報受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用,所支付之租金,每一申報戶每年扣除數額以120,000元為限。但申報有購屋借款利息者,不得扣除。並應檢附 承租房屋的租賃契約書及支付租金的付款證明影本(如:出租人簽收之收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明)。
納稅義務人本人、配偶或申報受扶養直系親屬,於課稅年度於承租地址辦竣戶籍登記的證明,或納稅義務人載明承租的房屋於課稅年度內係供自住且非供營業或執行業務使用的切結書等文件,以供稽徵機關核認。
租賃所得節稅
對於餘屋出租,收取租金、押金的房東而言,年年的租金收入申報常是頭痛問題,其實節稅不難,基本上可從下列三方向進行:
一、妥善保管相關舉證用憑證,提高可供扣除費用金額:
對租賃所得的申報方式,一種是不須任何證明文件,一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用,但土地出租之收入,僅能扣除該地當年度繳納之地價稅,不得扣除43%的必要費用。
另一種是採列舉扣除方式,必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算可扣除費用額,擇高適用。
二、避免無出租之實卻被認為有租金收入的情形發生:
納稅義務人若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或執行業務之事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。
若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,而且已由雙方當事人以外的二人證明及法院公證,證明確實是無條件提供使用,就可以不用設算租金。
三、彈性運用押金孳息所得的申報規定:
所得稅法第14條規定,財產出租有收取押金或任何款項類似押金的話,或以財產出典而取得典價,都要把這筆款項按郵政儲金匯業局一年期定期存款利率,計算租賃收入。但是如能證明這項租金或典價的用途,並且已經把運用所產生的所得申報的話,就不必申報租賃所得。因此納稅義務人如果把出租房屋的押金,或是財產出典的典價,存到銀行所孳生之利息,可選擇以這些利息列為租賃所得申報,可以減掉租賃所得的必要費用。或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的,並且已經申報了利息所得,則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除,不用再計算租賃所得。