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2014年6月3日 星期二

松山區房仲松山區東森房屋南京加盟店蔣勸偉 不動產重要修正 嫌惡設施=房價殺手

【住展房屋網/台北報導】捷運、學校、綠地能讓房屋價值加分;相對地,有些東西則會讓市值減分,就是通稱的嫌惡設施。一般認為的嫌惡設施有很多種,有些確是負面,但有些則因人而異…

大家都知道,交通建設、公園綠地等,有提升房價的作用,因為它們提升了生活的便利性或品質。然而同樣地,卻也有會讓房價朝反方向變化者,那就是各界通稱的「嫌惡設施」。
監察院曾在100年針對房屋仲介服務收費過高,購屋糾紛卻仍時有所聞而提出糾正(內政部),房市業者因此修改不動產說明書內容規定,須詳列物件50公尺內重要設施;而嫌惡設施是發生購屋糾紛的重要『關鍵』,因此成為詳列『要項』之一。
儘管如此,對所謂嫌惡設施,一般人仍不是非常清楚。以下住展雜誌做出相關整理,讓您可一目瞭然,甚至『按圖索驥』。
一、威脅生命身家安全
1.機場航道
從稍早才發生,至今還沒找到殘骸的馬航事件可知,空難造成的死傷絕對是大規模的,因此就算發生機率低,心理上的潛在『威脅』程度仍非同小可。而一般來說,空難較常發生在飛機起飛或降落前後,故除機場周邊外,航道下方或附近也算高危險區。北台灣則以松山機場之於松山區,和桃園機場之於大園鄉為代表,另外還有新竹市郊空軍基地。
2.高壓電塔、變電所及基地台
上述三類設施的問題根源都一樣,那就是肉眼看不到的電磁波或輻射危害。然目前還無法確切得知,多少時間暴露多少劑量才會對人體造成確切傷害,因此最好方式就是離愈遠愈好。
高壓電塔多半在郊外,影響稍小,變電所就無法避免設在市區。有些變電所外觀即可辨識,有些則偽裝成民宅,相當難察覺,用儀器測量會是更穩當的方式。
『密度』更高、潛在威脅更大的是手機通訊基地台。現在無線通訊極端發達且需求量大,使得不少市區大樓頂樓都佈滿這種設施,有些甚至隱身住宅內。住展雜誌主編施絢傑舉例,如北市內湖區麗山高中附近,就有棟建築可目測到頂樓架設許多基地台。
3加油站或儲氣、儲油槽
滿街跑的汽機車也都搭載著汽油;然對一般人來說,大量汽油確實猶如不定時炸彈。於是大小城市裡常見的加油站,也成為購屋人不喜的嫌惡設施之一。天然瓦斯儲氣槽也是相同情況,如內湖成功路二段附近就有這樣的設施,一度使得附近的推案銷售遇到瓶頸。
4特定行業(瓦斯行)
天然氣儲存槽並不常見,反而是桶裝瓦斯行,是大街小巷隨處可見。近年大型都會區多使用天然瓦斯管線,使用桶裝瓦斯的反而是次級城市或鄉鎮地區;儘管如此,目前市面上流通的瓦斯鋼瓶數量仍相當龐大,且覆蓋率仍高,更危險的是,不少已使用多年,安全性確實堪慮。
而據悉政府有意將鋼瓶全面汰換,換成安全性更高的複合材質瓶,預計105年後禁用使用超過30年的舊鋼瓶。隨著都市發展更新,或許現在街上偶見的瓦斯行,會慢慢走入歷史。
5焚化爐
垃圾焚化爐的最大問題,是可能排放有毒氣體或廢棄物;加上垃圾本來就人人不愛,因此多半設在偏僻地區。以大台北來說,最近市中心的有內湖、北投(洲美)及木柵(木柵路五段)三座,其中以內湖葫蘆洲這一座最近人口較密集的東湖地區,不過實際上都有段距離。不過如果真的飄出有害氣體,影響範圍可是很遠的。
二、 降低干擾生活品質(妨礙安寧)
第一大類威脅生命安全中,機場航道也同屬第二類之干擾降低生活品質,畢竟飛機飛行起降的噪音肯定是所有載具中最大的。除此之外,還有哪些呢?
1.福地、靈骨塔、殯儀館
以上這三大『設施』和往生者都有關,而多數人對此都有所避諱、忌諱,因此成為嫌惡設施。住展雜誌主編施絢傑指出,如北市榮星花園對面第一殯儀館,辛亥隧道口旁第二殯儀館周邊,房價便低了其他區域一截。附近相關行業(禮儀事業)較多,也都『拖累』周邊房價行情。
福地及靈骨塔一般都在郊區,不過近期內湖警察公墓附近有一新案,『恰好』就以周邊相對低單價為號召。平鎮稍早某大樓案開出區域最低單價(廣告戶),也是因為離靈骨塔很近。文山區福興街附近則仍可看到福地,至今還是木柵地區相對低單價區。
2.傳統市場(夜市)
市集被認為是生活機能完備的象徵之一,不過傳統市場則因為易造成環境髒亂及吵雜,對有些人來說屬於嫌惡設施。另外,一般人入夜後希望能安靜休息,但家附近有夜市就很難如願;因此夜市更常被歸為嫌惡設施。
3.宗教建物或場域(廟宇)
雖然台灣民間信仰普遍,但對居家附近有廟宇,接受度卻偏低。原因可能是這類場所容易龍蛇雜處,也可能是香火味道反而刺鼻之類。不過台灣民間信仰普遍,故這類設施並不容易完全避開。住展雜誌主編施絢傑更提醒,如物件附近有此類設施,辦房貸時會被扣分。
4.特種行業
相較於前兩項之嫌惡程度見仁見智,特種行業恐怕就真是人人敬而遠之;畢竟這類場域不僅進出人士複雜,更是犯罪溫床。一般台北人會把老萬華和特種行業劃上等號;不過這類行業如變色龍,其實是隱匿不易發現,加上台灣住商混合情況常見,躲在陰暗角落的特種行業,某種程度來說其實防不勝防。
5.資源回收場
資源回收場之所以成為嫌惡設施,主要理由應該和傳統市集類似,那就是製造環境髒亂。不過這類設施,在一般住商區域並不常見。
6高架道、高架橋、鐵道(捷運軌道)
大馬路邊規劃為商業區不是沒道理,因為大馬路邊車水馬龍,不適合居家。不過如果是高架橋或高架道旁,則車輛行經噪音就距離更近、影響更大。住展雜誌主編施絢傑舉例,如豪宅帝寶,臨建國南路高架的棟別為單價最低棟別。
鐵道或捷運軌道旁,噪音更大;因此如果只臨近高架捷運卻不近捷運站,則甚至還造成反效果。鐵軌同理可證,如汐止保長坑地區推案,可以賣目前當地線上最低單價,原因之一其實就是近鐵道(軌)。
嫌惡設施 慎選迴避為宜
以上各類嫌惡設施,對不同人造成的負面觀感可能有所不同;有的人可能無法接受高架橋噪音,有的人則認為傳統市集夜市或廟宇非嫌惡設施。但一般約定俗成,對房價還是造成負面影響;惟程度很難量化,也因此更容易成為購屋糾紛的原因之一。因此住展雜誌提醒消費者,選購房屋之前絕對不可輕忽此點,必須謹慎篩選。
新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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