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2015年8月26日 星期三

選擇性房貸信用管制鬆綁,央行是救景氣?救房市?還是更正錯誤決策?

東森房屋松山區買屋唯一指名蔣宗玹/蔣勸偉 全國第五屆金仲獎得主
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央行13日召開臨時記者會,宣布去年6月新納入房貸信用管制區的新北市八里與鶯歌,以及桃園市桃園區,蘆竹區,中壢區與龜山區等4個行政區自特定地區裡刪除,另外,同1人名下第3戶以上房貸成數,以及豪宅貸款最高貸款成數,與公司法人購置住宅貸款成數,都由先前的5成提高至6成。

選擇性信用管制造成游資亂竄,早應全面鬆綁      
    央行此舉被解讀為救經濟,救景氣,甚至有業者解讀為房市利多,而吉家網不動產董事長李同榮卻不以為然,他指出,央行從2010年就開始連續三次實施選擇性信用管制,分別從台北市及新北市延伸到桃園縣市的中壢楊梅,但仍然難以抵擋當時房市上漲的走勢,反而逼使過剩游資由台北市丶新北市丶桃園市一路流竄到中南部,因此也讓中南部房市從2010~2014年間順勢掀起一波補漲行情。這種現象,證明央行選擇性信用管制,對抑制房價難以發揮作用,反而扭曲市場自由運作的機能,造成資金到處流竄的亂象。因此,相對在央行宣布解除新北市八里丶鶯歌及桃園丶龜山丶中壢丶楊梅等區之信用管制,當然對房價也不會產生局部影響。相信,未來央行將在銀行濫頭寸與資金亂竄的壓力下,應該會逐歩全面性解除所有地區的選擇性信用管制。

打豪宅,是打房最笨的策略,反而扭曲市場正常結構
    央行這次鬆綁政策包括豪宅貸款成數,這是過去採取打房措施中最無效的政策,也塑造一股對富人展現不友善的氣氛。其實,買豪宅的人根本不在乎貸款成數,打擊豪宅的結果,只有讓原先穩定的資金到處亂竄,不但如此,對首購需求低總價產品的房價一點影響都沒。所以政策失誤,衍生的結果就是窮人沒受惠,富人不滿意,與證所稅一様,大戶脫逃小戶遭殃,當然,在整個投資環境惡化與人民信心崩潰之情況下,經濟怎麼可能振興?因此,豪宅貸款成數的限制與鬆綁,基本上對房價的影響有限,充其量只是展現政府維持金融穩定的態度,對購屋者影響也僅限於心理層面。

包著正義外衣,治標不治本的房地產政策,將步上證所稅後塵!
    吉家網不動產董事長李同榮進一步分析,房價漲跌趨勢有一定的景氣技術循環因素,隨著供需基本面與政策消息面的影響,房市價量就會在市場自由機制上下波動,央行所能操作的工具有限,對資金管制與利率浮動,都不宜過度干預,否則,不但影響不到房市價格,反而影響到經濟層面的畸形發展,同時也使市場交易量縮到谷底。過去,打雙北市,資金往桃竹,打桃竹,資金往中南部,打全省,資金更流竄到海外,顯示防堵治標政策完全無效。
回顧政府在近年來的住宅政策,無論是大到國土整體的規劃或小到都市社會住宅的政策,都僅止於治標不治本的措施,一再以匆促不成熟就成軍的稅制片面改革就期望房價下跌,顯然成效不彰。因此,在房價未見明顯跌幅之前,市場交易量已經先被打入谷底,房市與股市一樣,不論漲跌,交易量的萎縮現象,對市場將有非常不利的影響與後遺症。李同榮再次強調,過去,傷害市場交易量的奢侈稅無功退場,未來的房地合一稅將又是證所稅翻版,改了比不改還糟,不但稅收無法增加,反而長期傷了交易量,就如證所稅,等到國民黨要自宮廢除,市場信心已經崩潰,再想搶救交易量已力有不逮,為時已晚。

替健全房市開藥方,李同榮提四大建議
    吉家網不動產董事長李同榮最後向政府提出健全房市四大建議:
(一)政府的房地產市場長期發展政策,應創造出「價穏而量活絡」的市場環境,讓人民願意買房,願意賣房,並買得起或租得起房。
(二)政府應提出有效的治本措施,並從基本供需面著手,其中包括加速都市更新丶強化交通建設丶廣建社會住宅丶稅制全面革新。
(三)建議央行應對錯誤的選擇性信用管制儘速全面解禁,藉以穩定金融體系,活絡市場交易量。
(四)建議地方政府在國內經濟條件不佳與人民信心不足的權衡下,不應巨幅調整特定房地產品之稅基,暫時回歸原位,重新全面考量合理持有稅基,因為高價市場的崩盤,對平均房價數據也許有調降的表象,但對房地產市場會產生結構上扭曲,讓資金與房市交易量無法回歸巿場自由機制。
最後,李同榮呼籲政府,房市在市場經歷一段時空調整後,政府未來應努力的方向,是要盡全力促使市場長期呈現「價穩而量活絡」的發展途徑,是盼!