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2015年6月28日 星期日

松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718房地合一/買預售屋自住 新制較有利

出售房產利得,在新制採取房、地合一課稅制下,目前持有預售屋的民眾,將因交屋時點不同,面臨新、舊制過渡期不同的課稅待遇。不過,若購買預售屋目的是用於自住,適用新制合一課稅反倒有利。
即將施行的房地合一課稅新制,房產交易適用哪種課稅方式,取決於房產交易取得日。 包括預售屋在內,產權取得日期如果落在今(2015)年12月31日以前,所有權人選明年新制施行後出售,因持有期間長短不同,會出現兩種不同課徵方式:
一、出售時持有未滿二年:按新制房地合一課稅,因屬短期交易(未滿二年),適用新制稅率分別為35%或45%(短於一年)。
二、出售時持有滿二年:適用舊制房、地分開課稅。
預售屋的產權取得日如果是在明(2016)年以後,不論何時出售均適用新制合一課稅。但是此時,房產所有人因預售屋的用途不同,也有兩種不同課徵方式:
一、預售屋做自用住宅使用:持有滿六年再出售,可以享有400萬元免稅額;超過400萬元以上的售屋利得,一律按10%稅率分離課稅;未滿六年則無相關優惠。
二、預售屋為非自用住宅:出售時按合一新制課稅,稅率依持有期間長短分四級,持有未滿一年課以45%;滿一年但未滿二年課35%;滿二年但未滿十年課徵20%;逾十年者稅率為15%。
一般而言,新制合一課稅的稅基為實價,且過去土地超過公告現值以上的獲利不課稅,合一課稅制下,會將之納入並補課所得稅,因此,非自宅獲利稅負一般會較舊制房地分開課稅來得重。
對目前握有預售屋權利者而言,如果購買預售屋的目的不是為賺取短期房價上漲利益,而是要做自宅使用,交屋日落在明年,對多數自用住宅持有者,新制的售屋利得稅負會較舊制略輕。
特別是新制保障自用住宅獲利低於400萬元,可以全數免稅,舊制則無此優惠;即使獲利超過400萬元,新制亦只按10%稅率課徵利得稅。被課稅者若再經由換屋,不論「大換小」或「小換大」,透過重購退稅,亦可完全或部分消除利得稅負。
因此,已購進預售屋並決定做為自用住宅使用的民眾,可以不必急於解約,亦毋須擔心明年新制合一課稅施行時,會受到重稅衝擊。
不過,購入預售屋卻不打算做自宅者,今年或明年交屋,利得稅負則會大不相同。年底前交屋、年底出售者,除按舊制分開課稅,因特種貨物及勞務稅(奢侈稅)尚未退場,持有未滿二年須另加徵奢侈稅;明年出售者,如持有未滿二年,利得稅率最輕35%、最重45%,不再課奢侈稅;年底交屋、明年出售且持有滿二年者仍按舊制分開課稅。(系列完)

圖/經濟日報提供