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2015年5月2日 星期六

【週報】業者絕不說 海外置產隱藏8大風險

近來台灣房市沉寂,海外投資市場異軍突起,以高投資報酬率、保證回租等噱頭成為熱門新興投資標的,不過海外投資真的有這麼好康嗎?本期Yahoo!奇摩房地產週報請來專家學者,提醒你海外投資隱藏的8大風險。 風險1:無法真實掌握真實價格 天時地利不動產顧問總經理張欣民表示,台灣房市已實行實價登錄政策,但海外市場實價機制不見得健全,如日本查價須額外付費,許多東南亞國家更是沒有實價制度,在資訊不透明情之況下,小心不肖業者從中賺取價差,必須慎選代銷業者,探聽過去有無不良紀錄。 風險2:稅務支出恐吃掉投報率 無論是持有稅、交易稅、地價稅、增值稅,國內外稅率皆不同,張欣民提醒,其中牽涉相當複雜,必須花時間做功課,坊間業者喊出的6%、8%投資報酬率皆未扣掉賦稅,小心繳納龐大的稅務支出後報酬率剩不到3成。 海外購屋稅務問題複雜,必須先謹慎做好功課。 海外購屋稅務問題複雜,必須先謹慎做好功課。 風險3:保證回租 年限過後恐無人管理 張欣民指出,許多業者祭出保證回租2年、3年,保證報酬率6%、8%等口號,但保證期效過後,由誰接手管理房屋、租金怎樣收取,後續動作簽約前必須先問清楚,小心到時無人管理,還需耗費精力往返國內外處理麻煩大小事。 風險4:匯率風險高 一般業者不會告訴你海外投資匯率風險,張欣民透露,小心賺了租金賠了價差,如日本匯率不斷貶值,3年前房價換算成台幣後,幾乎貶值了3成,其實不只亞洲國家,全世界各國,甚至歐美經濟強國,通通都有貨幣貶值的風險,不可不慎。 近年日本匯率不斷貶值,房屋價值瞬間少了近3成。 近年日本匯率不斷貶值,房屋價值瞬間少了近3成。 風險5:交易糾紛難解決 只要是購買預售屋,都有可能面臨房子蓋不出來的爛尾樓問題,張欣民說,目前國內已有履約保證,可是海外置產不一定有保證機制,屆時申訴、求償恐無門,或需往返兩國奔走,相當費力曠時。 風險6:須了解政府政策與重大建設 騏聿地產總經理周雋騏表示,國人投資海外房地產,通常會跟著當地重大建設走,但最怕的是只聞樓梯響,遲遲不見動工,房屋蓋完後但建設卻未跟著到位,房屋價值頓時減少,所以提醒投資者要隨時注意當地政府政策走向。 風險7:政經走向恐改變 淡江大學產經系副教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰表示,海外置產前必須了解其政治經濟穩定性,小心策略改變,如從資本主義轉向社會主義,或提高稅率、限制售屋等,甚至出現排華運動等,恐對房價有不小的衝擊。 風險8:土地恐非私有制 年限到需還予當地政府 莊孟翰提醒,台灣購屋為土地私有制,而海外國家並非皆如此,如大陸、新加坡、香港等,都僅能有所有權、地上權,規範年限一到即須還給政府,不可不慎。而有些國家雖然實行土地私有制,不過可能僅限當地人購買,這些法規限制都必須弄清楚,才能避免糾紛。 海外投資報酬率高,其中隱藏不少風險不可不慎。 海外投資報酬率高,其中隱藏不少風險不可不慎。 最後,周雋騏建議,投資者也要注意當地居民買房的習慣,以馬來西亞來說,如果周邊是馬來保護區,那便無法吸引當地金字塔族群的青睞,如果在澳洲,外國人的房產只能轉售給本地人,但如果你買的是當地人比較不喜歡的大樓,房屋的增值性大大降低。 此外,投資者購置海外房產時也要注意房屋的轉手性,因為畢竟國人海外置產大多是投資型,並不是自己要居住的,如果需要出售換成其他資產配置,但卻未能立刻出脫或是無法賣到滿意價格,那就失去海外置產的意義。 【週報】業者絕不說 海外置產隱藏8大風險